Інвестиції в іспанську нерухомість залишаються одним із найнадійніших способів збереження та примноження капіталу в ЄС. Проте купівля об’єкта «під оренду» кардинально відрізняється від купівлі житла для себе. 

Щоб апартаменти приносили стабільний дохід, а не юридичні проблеми, важливо врахувати три критичні аспекти: тип оренди, туристичну ліцензію та податковий статус власника.

Чому Іспанія?

В попередніх публікаціях ми розповідали як українці можуть придбати нерухомість в Іспанії у 2026 році. Детальніше про це тут. Однак, нерухомість в Іспанії це також доволі надійний інструмент інвестування. І ось чому:

• Стабільна прибутковість: середня дохідність від довгострокової оренди становить 4–6%, а туристичної — до 10% річних.


• Ріст вартості активу: ціни на нерухомість у популярних регіонах продовжують стабільно зростати.


• Високий попит: постійний потік туристів та експатів забезпечує високу заповнюваність об’єктів.

Що важливо знати інвестору?

Придбання інвестиційної нерухомості вимагає глибокого аналізу за трьома напрямками:

• туристична ліцензія
• новий Закон про житло
• оподаткування для нерезидентів

Тож, пропонуємо розглянути кожен з них окремо.

Туристична ліцензія (Licencia Turística)

Якщо ви плануєте надавати придбане в Іспанії житло подобово (короткострокова оренда через Airbnb чи Booking), вам необхідно отримати туристичну ліцензію. Однак, варто зазначити, що у багатьох містах (Валенсія, Барселона, Аліканте, Мадрид) діють зони, де видача нових ліцензій повністю призупинена або суворо обмежена.

Туристична ліцензія потрібна саме для подобової оренди: лише до 10 днів, з 11 днів і більше вже вважається короткостроковою орендою.

Також, якщо плануєте здавати квартиру туристам необхідно отримати на це дозвіл від сусідів. Згідно з іспанським законодавством, об’єднання співвласників будинку (Comunidad de Propietarios) має право заборонити туристичну оренду в будівлі голосуванням. Щонайменше три з п’яти сусідів мають надати таку згоду. Ця ж більшість потрібна для погодження спеціальних внесків на витрати або збільшення частки участі у спільних витратах на утримання будинку, де здійснюється туристична оренда, за умови, що збільшення не перевищує 20 %. У разі відсутності згоди, сусіди-власники можуть вимагати негайно припинити здавання нерухомості в оренду та навіть розпочати судовий процес.Тож, перед купівлею юрист обов’язково має перевірити статут громади (Estatutos de la Comunidad).

Варто зазначити, що ліцензія видається на конкретне помешкання, і зазвичай вона  не переходить автоматично до нового власника при продажу – її потрібно переоформлювати.

Довгострокова оренда та Закон про житло

Якщо ви плануєте здавати квартиру в Іспанії на тривалий термін (від 11 місяців і більше), ви потрапляєте під дію Закону про житло (Ley de Vivienda), який значно захищає орендаря.

Окрім того, також варто враховувати, що орендодавець не може підвищувати ціну щороку на будь-який відсоток – існують встановлені державою ліміти (наприклад не більше 3% на рік).

Окремим ризиком є те, що в Іспанії існує проблема «окупасів» (okupas) та складна процедура виселення неплатників за оренду. Тому власники часто оформляють страховку від несплати оренди (Seguro de Impago de Alquiler).

Оподаткування доходу від оренди

Податки суттєво відрізняються залежно від вашого податкового статусу.

Для податкових резидентів Іспанії дохід від оренди додається до загального річного доходу. Існує значна пільга  на чистий прибуток, якщо житло здається для тривалого проживання.

Для нерезидентів (громадян країн, що не входять до ЄС, зокрема України) ставка податку становить 24% від валового доходу. В минулому році відбулися зміни, відповідно до яких зараз можна відносити витрати на утримання житла, зокрема, ремонт, комунальні послуги, податки, послуги юриста, тощо. Орендодавець має декларувати та сплачувати податок (24 %) з кожної отриманої від орендаря суми, який вважається доходом.

Для резидентів ЄС ставка податку складає 19%. Також, у громадян ЄС власників нерухомості є можливість віднімати витрати.

Додаткові витрати при купівлі житлової нерухомості “під інвестицію”

До таких витрат можуть належати:

• щорічний муніципальний податок (Impuesto sobre Bienes Inmuebles/IBI), який стягується радою району, в якому знаходиться нерухомість. Він використовується для оплати таких послуг, як прибирання та утримання вулиць, місцевої поліції, культурних та спортивних заходів, послуг рятувальників та прибирання на пляжах, тощо.

• податкова декларація Modelo 210 для нерезидентів. Навіть якщо квартира стоїть порожня і не здається, іноземець-нерезидент має сплачувати символічний «податок на потенційний дохід» (приблизно 0,4–0,5% від кадастрової вартості на рік).

• управляюча компанія. Якщо ви не живете в Іспанії, послуги агенції з управління орендою коштуватимуть вам 20–40% від суми доходу (при короткостроковій оренді).

Наші послуги для інвесторів

Фахівці UCBI та експерти-партнери компанії забезпечують повну підтримку інвесторів для оренди. Серед послуг:

• Пошук ліквідних об’єктів: підбір нерухомості з уже наявною ліцензією або потенціалом її отримання;


• Юридичний аудит (Due Diligence): повна перевірка об’єкта на придатність до оренди. Детальніше тут


• Оформлення під ключ: від отримання NIE до підписання договору купівлі-продажу у нотаріуса. Податковий супровід: постановка на облік та щорічне звітування перед податковою Іспанії (коректне заповнення та подання звітності (Modelo 210).

Lyudmila Demchenko

керуючий партнер, CEO