Попри скасування у 2025 році програми «Золота віза» та поступове зростання цін, іспанський ринок нерухомості у 2026 році залишається одним із найбільш привабливих у Європі. 

Стабільний попит з боку іноземців та розвиток інфраструктури роблять купівлю житла в Іспанії вигідною інвестицією. Однак процедура вимагає чіткого розуміння податкового навантаження та юридичних етапів.

Тож, експерти UCBI проаналізували актуальну інформацію стосовно того, як у 2026 році придбати нерухомість в Іспанії, які податки та збори доведеться сплатити та у скільки обійдеться оформлення житла. 

Податки та витрати: хто і за що платить?

В Іспанії витрати на оформлення угоди зазвичай становлять від 10% до 15% від вартості об’єкта нерухомості. Сума залежить від регіону (автономної спільноти) та типу нерухомості (новобудова чи вторинний ринок).

Витрати покупця

• Податки на об’єкт нерухомості: у разі придбання новобудови, сплачується податок на додану вартість (IVA) у розмірі 10% (для Канарських островів діє загальний непрямий податок Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) – 7%). Додатково сплачується гербовий збір Actos Juridicos Documentados (AJD) – від 0,5% до 2% залежно від регіону. У разі придбання об’єкту нерухомості на вторинному ринку сплачується податок на передачу власності Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Ставки варіюються: від 6% у Мадриді до 10–11% у Каталонії та на Балеарських островах. У Валенсії ставка ITP наразі 10%, але її планують знизити до 9%.


• Нотаріальні витрати разом з Реєстрацією у Реєстрі власності (Registro de la Propiedad) зазвичай становлять €1000 – €2,200.


• Юридичний супровід: послуги адвоката (gestor) зазвичай коштують від 3% від вартості угоди + ПДВ. 

Витрати продавця

• Plusvalía Municipal: муніципальний податок на приріст вартості землі. Розраховується мерією залежно від терміну володіння об’єктом. В середньому муніципальний податок складає від 10 до 15% від вартості земельної ділянки.


• Податок на приріст капіталу: сплачується з різниці між ціною купівлі та продажу. Для резидентів: прогресивна ставка 19–28%. Для нерезидентів ЄС: фіксована ставка 24%. Для нерезидентів (громадян ЄС/ЄЕЗ): 19%.


• Податок для нерезидентів: якщо продавець – нерезидент, покупець за законом зобов’язаний утримати 3% від ціни угоди та перерахувати їх до податкової (Hacienda) як заставу під податок на приріст капіталу продавця. Особливість: Якщо покупець не планує ставати податковим резидентом Іспанії, він повинен буде щорічно сплачувати податок на «поставлений дохід» (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), навіть якщо житло не здається в оренду.


• Комісія ріелтора: чіткого визначення в законодавстві немає, хто має нести ці витрати, але в більшості випадків це навантаження розподіляється порівну між покупцем та продавцем.

Знижки для молоді

У багатьох регіонах (наприклад, у тій же Валенсії чи Андалусії) діють пільгові ставки ITP для осіб, молодших 35 років, при купівлі першого житла певної вартості.

Процедура купівлі у 2026 році: алгоритм дій

Крок 1: Отримання NIE

Без ідентифікаційного номера іноземця (NIE) вкрай важко відкрити рахунок та не можливо сплатити податки чи підписати угоду. У 2026 році запис на отримання NIE (Cita Previa) можна зробити онлайн, але рекомендується подавати документи заздалегідь через консульство або через відділення поліції безпосередньо в Іспанії. Детальніше про послугу супроводу в оформленні NIE читайте ось тут.

Крок 2: Відкриття банківського рахунку

Хоча закон не забороняє розрахунки з іноземних рахунків, більшість іспанських нотаріусів вимагають чеки, виписані місцевим банком. Будьте готові надати документи, що підтверджують походження коштів. Детальніше про відкриття банківського рахунку в Іспанії ось тут.

Крок 3: Резервування та перевірка (Nota Simple)

Після вибору об’єкта підписується договір резервування (Contrato de Reserva) і вноситься депозит (€3,000 – €6,000). На цьому етапі юрист перевіряє Nota Simple – витяг з реєстру, який підтверджує відсутність боргів, арештів та правомірність володіння, тощо.

Крок 4: Попередній договір (Contrato de Arras)

Це ключовий документ. Покупець вносить завдаток, як правило, в розмірі 10% від вартості об’єкта житлової нерухомості.

Важливо: Якщо покупець відмовляється від угоди, він втрачає завдаток. Якщо продавець – він зобов’язаний повернути його у подвійному розмірі (Arras Penitenciales).

Крок 5: Підписання договору купівлі-продажу (Escritura) у нотаріуса

Фінальний етап. У присутності нотаріуса сторони підписують головний документ Escritura Pública, покупець передає банківські чеки, а продавець – ключі. Нотаріус надсилає електронне повідомлення до Реєстру власності. 

Крок 6: Реєстрація та сплата податків

Протягом 30 днів після підписання договору купівлі-продажу необхідно сплатити всі необхідні податки та подати документи на остаточну реєстрацію власності.

Регіональні особливості

У 2026 році багато автономних провінцій наприклад, Андалусія, Кантабрія ввели пільгові ставки податків для молоді до 35 років, багатодітних родин та при купівлі житла у сільській місцевості. Тож, перед підписанням договору необхідно обов’язково перевірити наявність таких пільг у вашому регіоні.

Завжди залучайте незалежного експерта з нерухомості. На відміну від рієлтора, такий експерт захищає виключно ваші інтереси та несе відповідальність за юридичну чистоту угоди.

Розрахунок витрат при купівлі нерухомості вартістю 200 тис євро

Давайте розглянемо скільки у 2026 році доведеться витратити покупцю при придбанні іспанської нерухомості вартістю 200 000 євро в регіоні Валенсія (Comunidad Valenciana).

У Валенсії діють одні з найвищих ставок податку на передачу власності в Іспанії, тому важливо врахувати всі пункти. Розрахунок дещо відрізняється для вторинного ринку та новобудов.

Варіант 1: купівля нерухомості на вторинному ринку

Загальна сума з урахуванням вартості квартири: орієнтовно 228 100 євро

Варіант 2: купівля об’єкта нерухомості в новобудові

Загальна сума з урахуванням вартості квартири: орієнтовно 224 800 євро

Особливості застосування пільг у даному кейсі

• Пільговий ITP (8%): може застосовуватися для осіб віком до 35 років, якщо це їхнє перше та основне житло (Vivienda Habitual), а дохід не перевищує встановлені ліміти. В такому випадку можна зекономити €4 000 на податках


• Пільговий ITP (4%): для багатодітних родин, осіб з інвалідністю або при купівлі соціального житла 


• Перевірка вартості (Valor de Referencia): податок ITP розраховується не від ціни в контракті, а від “еталонної вартості” кадастру (Valor de Referencia). Якщо ринкова ціна (€200 000) нижча за кадастрову, податок доведеться платити з вищої суми


• Комісія банку: якщо ви відкриваєте рахунок на якому плануєте розмістити 200 000 євро для придбання нерухомості, додайте ще близько €1 500 – €2 500 на банківську комісію

Зверніть увагу: якщо ви плануєте здавати апартаменти в оренду, дуже важливо перевірити наявність туристичної ліцензії у Валенсії, оскільки в багатьох зонах міста зараз діють суворі обмеження на видачу нових ліцензій.

Для пошуку нерухомості, зменшення ризиків при укладанні угоди купівлі договору та сплати всіх необхідних податків радимо звертатись до експертів UCBI. Екосистема партнерства дозволяє отримати якісну та надійну підтримку на кожному з етапів в питаннях купівлі нерухомості в Іспанії. Щоб замовити консультацію, запишіться тут.

Lyudmila Demchenko

керуючий партнер, CEO