Останнім часом запитів на супровід угод з купівлі-продажу та оподаткування нерухомості з UCBI стає дедалі більше, як в Україні, так і в Іспанії. Найголовніше питання: які ж податки при купівлі нерухомості в Іспанії має сплатити клієнт?

Купівля житла – один з найпоширеніших кроків для тих, хто планує довгостроково залишатися в іншій країні. 

Водночас часто виникають і суміжні запитання: продаж майна в Україні, спадкування чи дарування нерухомості, подальша купівля житла за кордоном. 

Податки супроводжують кожен із цих етапів – купівлю, володіння, здачу в оренду, продаж, дарування та спадкування.

То ж давайте розберемо, які податки чекають на покупця при купівлі житла в Іспанії.

Що впливає на розмір податку?

Більшість покупців орієнтуються насамперед на ціну самого житла і залишають податкове навантаження поза увагою. Тим часом воно суттєво впливає на реальний бюджет угоди і виникає ще до моменту, коли людина стає власником нерухомості. Ключовий фактор – тип нерухомості: первинне житло від забудовника і вторинне житло оподатковуються за різними схемами.

Податки при купівлі новобудови

При купівлі новобудови покупець сплачує податок на додану вартість (IVA) за загальнодержавною ставкою 10% для житлової нерухомості, цю ставку автономні спільноти змінювати не можуть. Додатково нараховується гербовий збір AJD, який супроводжує оформлення документів у нотаріуса. Ставку AJD встановлює кожна автономна спільнота самостійно.

У Валенсії наприклад, загальна ставка по автономній спільності – 1,4% (відповідно до останніх змін), а для першого нотаріального документу (escritura publica) про придбання головного (постійного) житлалюдини (vivienda habitual) за встановлених законом умов – 0,1%.

Податки при купівлі вторинного житла

Вторинний ринок працює за іншою логікою. Тут IVA та AJD не сплачуються, їх замінює єдиний податок ITP. Ставка ITP належить до компетенції автономних спільнот і в середньому коливається в діапазоні 6-10% залежно від регіону.

У Валенсії з червня 2026 року базова ставка становить 9%, але передбачені пільгові варіанти: 

• від 6% для молоді при вартості житла до 180 тисяч євро, 8% при вищій вартості; 
• від 4% для багатодітних родин та для осіб з інвалідністю за виконання спеціальних умов.

Форма подання звіту та терміни сплати

В обох випадках використовується декларація Modelo 600, яка є обовʼязковою до подання у відповідні контролюючі органи. Термін на її подання становить один місяць з дня підписання нотаріального акта escritura.

Резиденти та нерезиденти: різниця в обов’язках

Податкове резидентство покупця саме по собі не змінює базову схему оподаткування угоди, будь то форми ITP або IVA+AJD. Вони залишаються однаковими для резидентів і нерезидентів. Різниця з’являється в подальших обов’язках: якщо продавцем виступає нерезидент, покупець зобов’язаний утримати 3% від суми угоди через подання звіту Modelo 211.

Супутні витрати

Крім податків, угоду супроводжує ряд обов’язкових витрат: послуги нотаріуса, реєстрація акта в Registro de la Propiedad, оформлення через gestoría та пов’язані комісії.

Що робити після підписання escritura?

Після підписання публічного нотаріального документу escritura, зобов’язання покупця не закінчуються сплатою податку. Необхідно зареєструвати акт у Реєстрі власності, змінити власника в Catastro, переоформити щорічний податок IBI, перевести на своє ім’я договори на воду, електроенергію та газ, а також повідомити Comunidad de Propietarios про зміну власника. Ці кроки часто випадають з уваги покупців, хоча саме вони визначають, наскільки коректно оформлене право власності в подальшому.

Serhii UCBI